Ефект Brexit: майбутнє нерухомості Лондона
У години та дні після референдуму у Великобританії, на якому 51,9% виборців обрали вихід із Європейського Союзу, значна частина країни виглядала шокованою. Кампанія була гіркою та вісцеральною, спричиненою розпалюванням риторики щодо британської імміграції, економіки та бюрократичної еліти, проте багато хто з Британії та за кордоном не очікували, що голосування у відпустці переможе.
Коли світ стикався з результатами, ринки відреагували в масштабах, не помічених після фінансової кризи. Фунт опустився до найнижчого рівня з 1985 року, азіатські акції впали, і лише через кілька днів з'явилася новина, що Standard & Poor's позбавили Британію її трикратного кредитного рейтингу. Голосування налагодило націю для гірких розлучень про розлучення, і, оскільки немає прецеденту для країни, яка покидає торговий блок ЄС з 28 країнами-членами, панує невизначеність щодо того, як саме Великобританія буде домовлятися про свою нову позицію в політичній та економічний ландшафт.
Південна набережна Плаза
Ця невизначеність вже вплинула на ринок нерухомості, особливо в Лондоні, де деякі покупці витягували покупки, стурбовані майбутнім міста. Казначейство Великобританії попередньо голосувало, що ціни на житлову нерухомість будуть на 18% нижчими, якщо країна проголосує за виїзд. Говард Арчер, головний європейський та британський економіст IHS Economics, заявив, що активність та ціни на ринку житла піддаються "дуже серйозному ризику тривалого, помітного спаду після рішення Великобританії покинути" Європейський Союз. Він прогнозує, що ціни на житло можуть впасти на 5% у другій половині 2016 року та ще на 5% у 2017 році.
"Голосування за Brexit породжує період нової невизначеності на первинному лондонському ринку житла", - сказав Ліам Бейлі, керівник відділу досліджень в Лондоні Knight Frank. "Деякий попит, особливо з боку інвесторів, буде відкладений, а в деяких випадках буде перенаправлений".
Підлогова тераса для резидента South Quay Plaza
Brexit представляє нову невизначеність після низки подій, які вже приглушили лондонський ринок нерухомості. З 2009 по 2014 рік Лондон неодноразово робив заголовки для рекордних продажів прем’єр-особняків заможним покупцям з Росії, Близького Сходу та Азії, багато з яких у центральних районах міста, так званих «золотих поштових індексів», до яких належить і Белгравія , Найтсбрідж, Кенсінгтон, Мейфер та Голланд-Парк. Однак з 2014 року ринок сповільнився.
Деякі з передніх вітрів прийшли у вигляді податків. Нова ставка мита, введена в грудні 2014 року, стягує 10% на об'єкти на суму понад 925 000 фунтів стерлінгів (1,3 мільйона доларів) та 12% на об’єкти, що перевищують 1,5 мільйона фунтів стерлінгів (2,5 мільйони доларів). Станом на квітень цього року покупці другого будинку та нерухомості, яка купує нерухомість, стикаються з іншим податком; 3-відсоткова надбавка до сплати гербового збору, призначена для вирівнювання поля між інвесторами та першими покупцями.
Ефект нових ставок мита вже відчувався на ринку, причому значно менше операцій було зафіксовано плюс 2 мільйони доларів плюс. Тоді кампанія Brexit дала покупцям і продавцям подальше паузу. "Покупці та продавці відкладали рішення через перспективу потрапити на незареєстровану економічну та політичну територію", - каже Том Білл, керівник лондонської резиденційної служби Knight Frank. За даними Knight Frank, у травні 2016 року попит залишився зменшеним навіть на нерухомість, де ціни на попит впали на 10% і більше.
Вид на куточок Південної набережної
У місті, яке залучає значні інвестиції з міжнародних ринків, місцеві політичні потрясіння є лише частиною загадки. За останній рік основні іноземні інвестори в британську власність зазнали власних невдач: низькі ціни на нафту на Близькому Сході, проблеми з валютою в Росії, спад у Бразилії та криза фондового ринку в Китаї, і все це сприяло небагатьом. транзакції високого класу. У 2014 році близькосхідні інвестори становили 15% головних лондонських покупців; у 2015 році вони становили 4%.
За словами Йоланда Барнса, керівника відділу світових досліджень Savills, кампанія Brexit стала зручним приводом для уповільнення ринку, яке вже відбувалося. Дані про заощадження показують, що ціни в головному центральному Лондоні знизилися на 6% у 2015 році, а обсяг угод зменшився на цілих 40%. "Brexit був дуже хорошим приводом для людей, щоб нічого не робити на ринку, де люди нічого б не зробили", - говорить Барнс.
Тим не менш, несподіваний результат референдуму додав ще одну, більшу перешкоду ринку, який все ще пристосовувався до гербових мит та глобальних геополітичних факторів. "Ринок нерухомості в Лондоні отримав би користь від того, що здається малоймовірним в найближчій перспективі: беззаперечні півроку", - говорить Том Білл від Knight Frank.
Для деяких іноземних інвесторів, однак, нинішні потрясіння представляють можливість. Покупці отримають більшу цінність у придбанні лондонських об'єктів внаслідок знецінення стерлінгів, каже Пітер Ветрелл, брокер на базі Мейферів. "Для закордонних покупців це велике і різке падіння вартості стерлінгів ефективно компенсує державне мито та коригування податків, і зробить основну лондонську власність вигідною інвестицією для закордонних інвесторів, достатньо сміливих, щоб взяти шанс, незважаючи на невизначеність ринку".
Вид з одного баштового мосту - спальня
Для багатьох, хто вірить у довготривалу стійкість Лондона, нинішні перебої на ринку не змінюють загальної привабливості міста, особливо як притулку для збереження багатства. Дослідження Knight Frank показують, що за останнє десятиліття місто набрало більш ніж удвічі більше людей з високою чистою вартістю з ринків, що розвиваються (114 000), ніж США та Австралія разом (42 000 та 22 000 відповідно). Інвесторів приваблює безпека міста, хороші школи, екологічне середовище та центральний часовий пояс - фактори, які навряд чи зміняться в результаті голосування за Brexit.
Місто також активно інвестує в майбутнє. Більш широкий погляд на ринок нерухомості також виявляє, що хоча попит на нерухомість у Прем'єр-Центральному Лондоні впав останніми роками, спостерігається суттєвий інтерес навколо більшого Лондона, де схеми регенерації та оновлені проекти зв’язку та інфраструктури зміщують ландшафт розкоші живе.
"Оскільки золоті поштові індекси Лондона стали менш доступними після фінансової кризи, покупці все частіше шукають кращу цінність", - говорить Том Білл. Хоча вони шукають кращої вартості, вони все ще хочуть "найкращих у класі специфікацій та засобів", а це означає, що все більше акцентується на якості схем, а не на бажанні опинитися в певній галузі.
Розробники використали цей попит, і це підвищує загальний рівень якості новобудов, які все більше включають в себе пакети зручностей, послуг, комерційні та культурні компоненти. Незважаючи на те, що подібні експерименти з урбанізму та створення місця є поширеними у таких містах, як Маямі, Гонконг чи Сінгапур, вони є відносно новим явищем у Лондоні.
Самбанк, один з перших районів, що ожили, раніше не був на карті для заможних інвесторів, але відчував більш швидкі темпи зростання порівняно з іншими пріоритетними районами і слугує прикладом того, як можуть визріти нові ринки, говорить Том Білл.
Зовнішній вигляд одного баштового мосту
Окрім Шарду (найвища будівля у Західній Європі), ця площа - це Більше Лондона, майстра, запланованого Foster + Partners, та One Tower Bridge, проект від Berkeley Homes, який поєднує розкішні резиденції з магазинами, ресторанами, пішоходами доріжки та жвавий парк на березі річки. На додаток до культурних пропозицій, популярний лондонський бюстгальтер «Айві» нещодавно оголосив про плани відкриття місця на першому поверсі на «One Tower Bridge», а Лондонський театр незабаром займе забудований театр на 900 місць. Сама схема включає в себе значний простір для відпочинку на свіжому повітрі, що також є новинкою для Лондона. "Що насправді особливе в цьому проекті - це кількість динамічної тераси та простору на даху, а також кухні на відкритому повітрі, гарячі ванни та альтанки", - каже Мюррей Левінсон, партнер Squire & Partners, який розробляв проект.
З вершини Пентхаус Тауер, який оснащений терасою на даху та гідромасажною ванною, можна побачити через Темзу до міста Лондон, Тауерський міст, Лондонський Тауер і за його межами. Нижньоповерхові будинки, розташовані обличчям до річки, мають розсувні скляні двері, що відкриваються на широкі тераси з видом на Ратушу та Тауерський міст. Погляди були сильною продажною точкою для проекту, який наразі продається на 90%. Якість будівництва (в інтер'єрах представлені столярні вироби ручної роботи, відполіровані мармурові стільниці, прилади Miele та системи домашньої автоматизації) також була привабливою, як і пакет зручностей: цілодобова послуга консьєржа від Harrods Estates, тренажерний зал, спа-центр та критий басейн включені. Приблизно залишається 23 одиниці, включаючи окремі пентхауси. Вони коштують близько 3900 доларів за квадратний фут.
Концепція змішаного використання також розповсюджується у великому Лондоні за допомогою таких схем, як "Дев'ять елмів", щоб включити 20 000 нових будинків, а далі на Захід, Білий Сіті, який є капітальним ремонтом у розмірі 10 мільярдів доларів, який має на меті перетворити цю територію на старий, значною мірою комерційний ландшафт - це жвавий мікрорайон із 5000 новими будинками, магазинами та офісним центром для компаній, що стосуються ЗМІ. У рамках відродження лондонський розробник Stanhope перетворює колишній штаб-квартиру BBC в розкішні резиденції.
На сході високі вежі також розмножуються у місті, яке колись визначалося більш рівномірним, низькомасштабним урбанізмом. У Canary Wharf Herzog & de Meuron сконструювали нову вежу на прізвисько Качалка через свою високу циліндричну форму, а Foster + Партнери створили South Quay Plaza, найвищий житловий проект, який наразі будується в ЄС.
Триплекс з видом на терасу з одним баштовим мостом
Історично зайнятий порт, а з недавніх пір місце процвітаючого фінансового району, Канарський причал також стає все більш заповітним місцем для життя. Очікування на майбутнє зростання підкріплюється приходом нової лінії Crossrail, яка планується запустити в 2018 році, що значно скоротить час подорожей до центрального Лондона. На сьогоднішній день область все ще відчувається в основному корпоративним, але розробники мають намір поєднувати житлові та комерційні програми із посиленням зв’язку в міру розвитку громади.
"Канарський причал стає все більш змішаним та зростатиме до 200 000 населення", - каже Гаррі Льюїс, керуючий директор Berkeley Homes, який розробляє South Quay Plaza. "Приріст оренди тут вищий, і приїзд перехрестя стане зміною гри".
South Quay Plaza розташований на набережній прямо навпроти КБР, і хоча багато сусідніх будівель побудовані прямо до краю берегової лінії, Грант Брукер, керівник студії Foster + Partners, хотів підійти до сайту по-іншому."Важливо пропустити денне світло", - каже він, пояснюючи, що, перекосивши вежі у формі куба, які мають відносно невеликий слід (понад 64% сайту не буде розроблено), він зміг створити ще багато експозицій. «У будівлі немає тильної сторони», - каже він. "Кожна одиниця має фантастичний фронт".
Команда Брукера також використовує свій великий досвід проектування будівель у міжнародному масштабі, щоб створити комплексну програму зручностей, яка пропонує клуб здоров'я, спа-центр та 20-метровий басейн, а також клубний зал для мешканців, що охоплює весь 56-й поверх і включає бар, скринінг і велика тераса. "Тип споруди, необхідної для того, щоб будівля справді працювала, відсутня у попередніх розробках в Лондоні", - говорить Брукер.
Запланований на окупацію, починаючи з 2020 року, South Quay Plaza буде включати 888 одиниць на 36-поверхових і 68-поверхових вежах, починаючи від студій до резиденцій і пентхаусів з трьома спальнями. Поки Berkeley Homes випустив 350 одиниць, ціни починаються від 990 000 доларів. На сьогоднішній день половина цих одиниць продана, а попит з Азії великий: 50% міжнародних покупців проекту приїжджають з Китаю.
Адам Чалліс, керівник відділу житлових досліджень у Jones Lang LaSalle, каже, що схеми регенерації, такі як Canary Wharf, особливо популярні серед азіатських покупців, оскільки вони розуміють довгостроковий інвестиційний потенціал. "Вони розуміють це, тому що бачили, що це відбувається у власних країнах", - говорить він. Чалліс також відзначив загальну зміну ставлення до покупців в останні роки, коли інвестори розглядають довгий погляд, уважно переглядаючи програми, схеми та мікрорайони і підходять до рішення як інвестиції в Лондон в цілому.
Час покаже, як Британії вдається домовитися про вихід з Європейського Союзу, і як Лондон проводить ярмарки в результаті змін. Багато що залежатиме від тривалих наслідків Brexit для британського бізнесу, особливо тих, що знаходяться у величезному фінансовому секторі країни. До референдуму населення Лондона, за прогнозами, зросте на 100 000 людей на рік протягом наступного десятиліття, а пропозиція житла відстає. Для тих, хто вірить у майбутнє міста та постійний потенціал для зростання, зараз, можливо, прийде час поривати.
Ця стаття вперше була опублікована в журналі Palace.
