4 Провідні напрямки нерухомості на набережній

Міжнародні покупці тягнуться до ексклюзивності властивостей набережної, зберігаючи їх великим попитом. Це, при нестачі пропозиції, призведе до того, що ціни продовжуватимуть зростати. Наші друзі в YachtStyle подивіться на вибрані приклади в Сіднеї, Окленді, Пхукеті та Самуї.

Сідней, Австралія

Зафіксуйте недостатність продажів, коли ринок нерухомості зростає.

Софі Калкройт

Від драматичних білих снарядів Оперного театру до сталевих склепінь Харборського мосту та яхт, що вказують на затоку - гавань Сіднея є однією з найбільш знакових у світі. Будинки на березі набережних, особливо ті, що розташовані на схід від міста в Дарлінг-Пойнт і Пойп Пайпер, складають деякі найдорожчі нерухомості в Австралії. Вони також уособлюють водний спосіб життя з доступом до причалів для човнів і пляжів за кілька хвилин від Центрального ділового округу (КБР).

На сьогоднішній день ринок нерухомості Сіднея переживає зростання. У 2013 році ринок житлової нерухомості в Австралії зафіксував найсильніший річний ріст з 2009 року, а ціни на будинки в Сіднеї зросли на 15,2 відсотка згідно з інформацією про власність компанії RP Data. Місто також зафіксувало найвищу ціну продажу в розмірі 51,8 млн. Дол. США, згідно з індексом розкоші, який визначає Christie's Great Estates за 2014 рік.

"Цикл розкішної нерухомості, знизившись у 2012 році з максимуму в 2008 році, постійно збільшується за останні два роки, досягнувши декількох рекордних продажів", - говорить Кен Джейкобс з міжнародного агентства нерухомості Кен Джейкобс-Крісті в Сіднеї. "Ми обробляли два найбільші продажі в Сіднеї минулого фінансового року (з 1 липня 2013 року по 30 червня 2014 року) за цінами 37 мільйонів доларів США та 32 мільйонів доларів США".

Подача житла в Сіднеї обмежена географічними обмеженнями, правилами зонування та обмеженим звільненням земель. Це є одним із факторів, що сприяють зростанню цін - забудовники почали перетворювати застарілі офісні будівлі в розкішні проекти, щоб задовольнити попит. Міжнародні інвестори, зокрема азіатські покупці, також стимулюють продажі. Хоча місцеві покупці досі складають більшість продажів у Сіднеї - покупці другого дому становлять лише 25 відсотків ринку розкоші - у 2013 році було продано китайських покупців декілька значних продажів, у тому числі найвищий продаж у місті, нерухомість на 51,8 мільйона доларів США набережна.

"Близькість Сіднея, безпечна економія, пропоновані способи життя світового класу та невимушена культурна атмосфера - це неймовірний розіграш для закордонних покупців, які шукають доступне посилання на Азію", - каже Джейкобс.

Crown Group, розробник, що базується в Сіднеї, в 2013 році запустив Sky by Crown і Viva by Crown, а зовнішній попит становив 20 відсотків його продажів. За словами генерального директора групи Івана Суніто, Сідней отримав користь від заходів щодо охолодження ринку в Азії. "(Плоскі) ціни в КБР на 30-50% менше (ніж) еквівалентного місця в Гонконзі чи Сінгапурі."

Найвищі ціни досягаються на набережній з видом на листівку з мосту, оперного театру та гавані, але ціни на продаж сильно різняться залежно від власності. "Важливо підкреслити, що швидкість розмови на квадратний метр на властивостях набережної в Сіднеї може бути дуже оманливою, оскільки існують дикі зміни через розташування, вигляд, контур, аспект, споруди тощо", - каже Кен Джейкобс. "Це ускладнює відсутність вільної землі, тому в більшості випадків, якщо покупець хоче побудувати новий будинок, йому потрібно придбати існуючий будинок і знести його".

Наприклад, у пункті Piper Piper ціни можуть становити від 18 000 A / USD до 30 000 USD на мільйон для наземних будинків, які були знесені, і $ 20 000psm до AU $ 39,000psm покращеної вартості для встановлених будинків. Ці показники значно знижуються за межами суперпростіших областей.

Останніми роками проекти з ОСББ також сповіщають про високі ціни продажу. Квартири в Buckhurst в Point Piper продавались між 9 млн. Доларів США і 13 мільйонів доларів США, коли ринок був низьким. Проект включає всього шість квартир площею близько 380 кв. На Тихоокеанському пляжі Бонді, набережній на одному з модних східних пляжів Сіднея, два сусідні пентхауси продані за 21 млн доларів. Деякі нові проекти на набережній зараз розробляються в Barrangaroo, місці нового казино.

Забігаючи наперед, аналітики нерухомості очікують продовження, хоча і помірнішого, зростання розкішного сектора Сіднея. "Якщо, якщо не зросте велике зростання процентних ставок або крах економіки, і те, і інше, малоймовірно, ми побачимо подальші вигоди на ринку супер-прем'єрної нерухомості", - каже Шейн Олівер, головний економіст з капіталу AMP. Однак інтенсивність попиту, що спостерігається в 2013 році, навряд чи збережеться в цьому році, говорить Джон МакГрат, генеральний директор McGrath Estate Agents. "Мої здогадки - це зростання цін на 5 до 10 відсотків цього року, але деякі ринкові сегменти будуть краще, ніж інші", - говорить він. Зокрема, він очікує, що "ринки способу життя", ті, що знаходяться поблизу міста та пляжів, продовжуватимуть спостерігатись зростання цін.

Підсумок ринку

• У 2013 році ринок житлової нерухомості в Австралії зафіксував найсильніший річний ріст з 2009 року.
• Ціни на будинки в Сіднеї в 2013 році зросли на 15,2 відсотка, а на квартири - на 11,6 відсотка. Зростання цін у секторі розкоші сприяє низьке пропозиція та великий попит з боку іноземних покупців.
• Китайський громадянин стояв за рейтингом продажів в Сіднеї в 2013 році, маєток на $ 51,8 млн. На набережній.

Для розгляду

• 112 Wosleley Road, Point Piper
• Сучасний будинок із п’ятьма спальнями з видом на гавань та 30 м ексклюзивного фасаду гавані, включаючи приватний причал. Призначений для поточного способу життя в приміщенні / на вулиці, басейну і тераси, високого класу, фурнітури, найсучаснішої безпеки.
• Ціна на заявку.
• www.kenjacobs.com.au
• Проспект Ліндсей 3, Дарлінг Пойнт
• Френк Ллойд Райт натхненний майдан на прем'єрному майданчику 1725 м2 з видом від Double Bay до Manly. П'ять спалень з балконом, 3,5 санвузлів. Майстер-люкс із вапняним спа-ванною. Стоянка для чотирьох автомобілів. Здатний до причалу 100-футового судна.
• Ціна на заявку.
• www.kenjacobs.com.au

Окленд, Нова Зеландія

Обмежені пропозиції та сильний міграційний потік для підтримки цін на розкішне житло на набережній.

Софі Калкройт

Окленд може не мати драматичну гавань Сіднея чи Гонконгу, але місто пропонує прекрасну берегову лінію з пляжами, скелями, тихими бухтами та великою кількістю набережних будинків. Ринок нерухомості міста також набирає обертів, обумовлений дефіцитом будинків, низькими процентними ставками та політикою відкритих дверей, яка заохочує іноземних інвесторів.

"Окленд користується великим попитом у всіх секторах, коли збільшується зацікавлення за кордоном, особливо з Азії", - каже Чарлі Брендон-Кук з Luxury Real Estate Limited. «Інвестори до нас приїжджають спеціально із Сінгапуру, Китаю, Великобританії, Америки та Росії. Є ще деякі привабливі ціни у видатних місцях. Затока островів, зокрема, залишається однією з найбільш збережених таємниць. Однак це виявляється ».

Будинки навколо міста також стають все дорожчими за світовими мірками. Середні ціни в Окленді в березні 2014 року зросли на 14,3 відсотка порівняно з аналогічним періодом минулого року - розкішний будинок на 4 тисячі квадратних кілометрів біля міста зараз витрачається на понад 3,5 мільйона доларів. А ціни вищі вздовж набережної. Залежно від якості, розміру та місця розташування ціни на набережну в середньому становлять близько $ 4 278psf.

Швидке зростання цін у Новій Зеландії, особливо в Окленді, в квітні викликало застереження від Міжнародного валютного фонду. "Стурбованість полягає в тому, що люди починають очікувати, що ціни продовжуватимуть зростати, і тому зараз стрибають на ринок житла, тому що вони переживають, що вони згодом будуть перераховані, і це надасть ще більший тиск в бік зростання", - сказав Брайан Ейткен з МВФ.

У жовтні 2013 року Резервний банк Нової Зеландії ввів обмеження на високу позикову позикову ставку (LVR), що призвело до зниження обсягів продажу, але лише незначно. "Обсяги продажів все ще нижче рівня, що спостерігався до того, як обмеження LVR набули чинності в жовтні 2013 року, але, здається, більше не падають - адже продажі в червні були лише на 2 відсотки меншими, ніж у тому ж місяці минулого року", - каже Економіст ASB Bank Деніел Сміт.

За його словами, занурення у нові списки дозволяє припустити, що потік будинків, що надходять на ринок, залишається досить низьким. «Обмеження в постачанні дещо зменшилися за останній рік, загальний облік в даний час на 14 відсотків більше, ніж рік тому. Це було пов'язано з невеликим зниженням продажів і невеликим збільшенням кількості лістингу. Ключові слова там "незначні" та "малі" - кількість будинків на ринку залишається виключно низькою за історичними мірками ".

Сміт каже, що розраховує, що ціни продовжуватимуть зростати в регіоні Окленд, зумовлені сильними міграційними потоками та обмеженою пропозицією, хоча і не темпами, які спостерігалися протягом 2012-2013 років.

"Зараз на ринку нерухомості в Нью-Йорку існує ряд змішаних повідомлень", - говорить Джо Телфорд з "Міжнародної нерухомості" Сотбі. "Але хоча зростання сповільнилося протягом останніх півроку, на ринку Окленда все ще великий попит на якісну нерухомість".

Власність на набережній особливо бажана, і Телфорд каже, що цінності все ще залишаються високими і зростання залишається сильним у ключових районах набережної, таких як Ерн-Бей, Міссіо Бей, Сент-Гієрс, Девонпорт і Такапуна. Наприклад, в Ерн-Бей є щороку менше 100 продажів. "Брак запасів і великий попит сприяє зростанню", - говорить він.

Міжнародні покупці також підвищують ціни, викликані ексклюзивністю прибережних садиб в Окленді та способом життя та доступом до води. "Значна частина наших запитів щодо набережної власності надходить від міжнародних покупців", - каже Телфорд. На відміну від багатьох інших країн, Нова Зеландія не має податку на державні збори чи податки на приріст капіталу, хоча деякі обмеження стосуються права власності на іноземну власність. Наприклад, власність, яку Офіційне інвестиційне агентство (OIO) класифікує як "чутливе", вимагає подання закордонних інвестицій (OIA) для нерезидентів Нової Зеландії.

Це не часто стосується набережних будинків, каже Телфорд. "Більшість центральних об'єктів набережної в Окленді не вимагає ОІА, оскільки дуже мало об'єктів перевищує 6500 кв. Футів, що є порогом для класифікації набережної як чутливої", - додає він.

Домівки на набережній завжди будуть затребувані, додає Телфорд, і він очікує, що зростання триватиме відповідно до решти ринку нерухомості Нової Зеландії. "Неможливо створити більше набережної власності, і це найбільша перевага володіння тим, що вважається найкращою нерухомістю в Окленді".

Підсумок ринку

• Середні ціни на житло в Окленді зросли на 14,3 відсотка в річному обчисленні в березні 2014 року. Однак ціни на нерухомість протягом квітня дещо охололи, а продажі знизилися на 15 відсотків порівняно з аналогічним періодом минулого року.
• Власність понад 500 000 доларів США продовжувала добре продаватися, 547 будинків були продані в цьому ціновому діапазоні протягом квітня, що перегукується з таким показником, досягнутим за літо.
• Зростання залишається сильним у ключових прибережних районах, таких як Ерн-Бей, Місій Бей, Сент-Гієр, Девонпорт і Такапуна, де постачання обмежені.

Для розгляду

• Проспект О'Ніллз 17, Такапуна, Окленд
• Власність на березі моря розташована на 1 303 кв. М. З видом на острів Рангітото з усіх трьох рівнів
• Включає чотири спальні, чотири ванні кімнати та два місця для паркування
• Розташована в декількох хвилинах їзди через гавань Харбор до міста Окленд
• Ціна на заявку. Посилання № BSA10245
• www.auckland.nzsothebysrealty.com
• 35-39 Beach Road, Кастор-Бей, Окленд
• Розташований на вершині скелі на півострові між Мілфордом та Кастор-Бей
• Включає 1000 кв.м площі, 6 спальних кімнат, домашній кінотеатр, басейн, джакузі, вітальня на відкритому повітрі
• Бажана ціна: 8 800 000 NZD № № NZE10153
• www.auckland.nzsothebysrealty.com

Камала, Пхукет, Таїланд

Ринок розкоші набережної повертає собі блиск.

від Алекса Фроя Макміллана

Пхукет і Кох Самуї завжди були привабливими для іноземних покупців вілл, хоча теоретично вони не в змозі придбати земельну власність в Таїланді.

Вздовж «Милі мільйонера», котлованна дорога уздовж західного узбережжя Пхукета, біля пляжу Камала, вілли становлять 8 мільйонів доларів США або більше. Швидкий пошук назви дороги завжди дає дещо властивості на ринку. Насправді ринок нерухомості високого класу на Пхукеті вже демонструє ранню тенденцію до стабільного зростання, а трансакції зростають, коли щорічно великі гравці з нерухомості отримують багато запитів з усього світу. На кінець 2015 року підраховано, що планується розробити понад 50 нових розкішних об'єктів. Цей острів стає найбільш продемонстрованим і найбільш яскравим ринком розкішної курортної нерухомості в Азії - швидко обганяючи інших, таких як Балі.

Серед цих проектів розробку MontAzure в Камалі називають найбільш амбітним проектом курортного житла з часів, коли Banyan Tree Group запустила Лагуну близько 25 років тому.

На сайті, який може похвалитися унікальною природною обстановкою, MontAzure буде чуйно розроблений, щоб запропонувати 13 унікальних приватних розкішних садиб, 70 малоповерхових пляжних резиденцій, а також запропонує розкішні послуги гостинності, такі як торговий центр способу життя, пансіонати та оздоровчі споруди, вишуканий пляж обідні та розважальні центри. Розробники залучили команду майстрів-планувальників світового рівня, архітекторів та дизайнерів. Проект - це дорогоцінний камінь рідкісної якості, місце, де недоторканий тропічний ліс поступається місцем 250-метровому розтягуванню м’якого піску, затіненому зрілими деревами казуарини.

Перша фаза розробки пропонує покупцям діапазон з 13 розкішних розкішних садиб, кожен з яких розміщений на щедрій земельній ділянці, розміром від 4 900 квадратних квадратних квадратних квадратних кілометрів до 5200 квадратних квадратних квадратних метрів (107 600 квадратних фунтів на квадратну площу). Трійця дизайнерських талантів була задіяна, щоб створити ці виняткові будинки - доайен сучасної тайської архітектури, Лек Баннаг, легенда балійської дизайну інтер’єру, Джая Ібрагім та Мартін Паллерос, який також майстер планував всю розробку.

Кожен садиба матиме приватний басейн, доповнений дитячим басейном та джакузі. Мешканці також можуть розслабитися у приватному житті з приватними ваннами на відкритому повітрі та душовими зонами на широких верандах альтанок спальні. На дахах є палуби з газонами та накриті обідні приміщення, доступні через приватний підйомник. Широка різноманітність корінних і висаджених тропічних рослин і дерев прикрашає прекрасно озеленений сад у поєднанні з захоплюючими видами на затоку Камала, роблячи розвиток безпечним притулком подалі від суєти міста.

Покупці можуть налаштувати інтер'єри вілл під свої вподобання. Окрім своєї розкішної приватної власності, власники мають пільговий доступ до пляжу та цілий ряд ексклюзивних зручностей та послуг, що пропонуються у пляжному клубі резидентів MontAzure. Більш широкий розвиток також матиме комплекс інтегрованих компонентів гостинності, щоб забезпечити ефективне задоволення запитів мешканців та потреб життя.

Підсумок ринку

• Іноземні покупці залишаються привабливими до вілл Пхукет та Кох-Самуї, хоча теоретично вони не можуть придбати земельну власність у Таїланді.
• На «Милі мільйонера» уздовж західного узбережжя Пхукета, поблизу пляжу Камала, вілли становлять 8 мільйонів доларів США або більше. Sotheby's International Realty перераховує декілька прекрасних об'єктів Пхукета, включаючи чотирикімнатну квартиру в Ао Махамі, що знаходиться в п'яти кілометрах на південь від міста Пхукет, на 1 65 мільйонів THB (5,2 мільйона доларів США).
• Білл Барнетт, керуючий відділом консалтингових послуг C9 Hotelworks, підкреслив, що Пхукет сильно розгортається до розкішної нерухомості високого класу. Основні покращення інфраструктури та тривалий сильний ріст туризму притягують інституційні інвестиції та створюють сильне бажання серед ультрависокої загальнодоступної громади в усьому світі для розкішних вілл, особливо тих, у кого залучені знамениті дизайнери.
• Дослідження CBRE показують, що більше 50 нових властивостей високого класу планується вийти на ринок до кінця 2015 року.

MontAzure, Пхукет

На сайті, який може похвалитися унікальною природною обстановкою, MontAzure буде чуйно розроблений, щоб запропонувати унікальні приватні розкішні садиби, малоповерхові резиденції кондомініумів на пляжі, а також розкішні компоненти гостинності, такі як торговий центр способу життя, пансіонати та оздоровчі споруди, вишукана їдальня на пляжі і розважальні місця розваг.Перша фаза розробки пропонує 13 розкішних елітних садиб, кожен з яких розміщений на щедрій земельній ділянці, розміром від 4 900 м2 (52 700 фунтів стерлінгів) до розміром понад 10 000 м2 (107 600 футів).

Koh Samui, Таїланд

У зародковому стані, але росте.

від Алекса Фроя Макміллана

У Кох-Самуї Knight Frank відслідковує близько 420 віллових одиниць на ринку, за яким брокер говорить, що ще знаходиться в зародковому стані. Близько 89 відсотків вілл на острові перебувають у приватних руках, багато з них поблизу пляжів Чонг Пон, Чавенг та Бофут, основні туристичні тусовки. Пляжі Maenam і Lamai розташовані вгору і більш спокійні, але все ж на невеликій відстані від акції.

Найт Френк каже, що 55 відсотків вілл на Кох-Самуї все ще є на ринку, причому найпопулярніші - від THB20 до THB40 мільйонів (від 630 000 до 1,25 мільйонів доларів США) на дачу. "Вілли в цьому ціновому діапазоні, як правило, включають місцеположення на схилі, що забезпечує панорамний вид на море та деяку відстань до пляжу", - зазначає брокер.

Прикладом є бутикова розкішна вілла Самуджана, яка має колекцію з 25 розкішних вілл на схилі. Розробка була вперше відкрита в березні 2012 року як найексклюзивніша та найрізноманітніша елітна садиба. Розташований у самому затребуваному місці на острові, Самуджана пропонує повну конфіденційність, всього в декількох хвилинах їзди від міжнародного аеропорту Самуї. Розташований у місцевості на вершині пагорба, в декількох хвилинах ходьби від пляжів Choeng Mon та популярного Chaweng, нагородами садиби з видом на коралову бухту, що надає кожній віллі безперебійний вид на море та приватний доступ до пляжу.

Всі вілли були розроблені знаменитим Азією Gary Fell з GFAB Architects - кожна з них чудово побудована у гармонії з природними скельними відслоненнями та рослинністю із сучасним просторим дизайном та має великі спальні, житлові приміщення та обідні зони. -картки, спеціальні парковки та приватні крайові басейни.

Зараз на фондовому ринку спостерігають результати великих розробників Таїланду, щоб дати певні вказівки щодо напрямку ринку. Це, можливо, вже ведеться. Наприклад, Земля та будинки, одні з найбільших забудовників країни, побачили приріст прибутку на 20 відсотків порівняно з 2013 роком у другому кварталі 2014 року, а продажі зросли на 26 відсотків. Продажі кондомініуму були вищими, ніж очікування таких аналітиків, як Танатча Юрукуль та Ніті Ванікпун у компанії Nomura. Але вони все ще очікують, що передача квартири буде відкладена, тому аналітики прогнозують лише 5-відсотковий ріст у цьому фінансовому році для земельних ділянок та будинків.

Окремі окремі будинки також зібралися, що може запропонувати покращити настрої. Але команда аналітиків все ще має "нейтральний" рейтинг на акціях - часто трактується як сенс продажу акцій, - поки вони чекають, чи зможе відновити підйом і чи очікується керівництво з прогнозами довгострокового зростання продажів. Вони вважають, що якість будинків забудовника виглядає найкращим чином як головний розробник земельної ділянки.

Самуджана, Кох Самуї

Вілла Самуджана - це колекція 25 розкішних вілл, які продаються та здаються в оренду. Всі вілли мають великі приватні безкінечні басейни та безперешкодний вид на море. Вілли, ідеально розташовані на схилі пагорба з видом на коралову бухту, пропонують три-вісім спалень і ідеально підходять для сімей, друзів та пар. Він зручно розташований в декількох хвилинах від міжнародного аеропорту Кох-Самуї та пляжу Чавенг.

Китай: жизнь наших в Пекине | ЭКСПАТЫ Пекин (Квітня 2024).