Прогулянки по магазинах нерухомості в Китаї
Я не можу протистояти читанню, вивченню та аналізу моделей китайського інвестора. Під китайською мовою я маю на увазі громадян КНР. Їх велика кількість та кількість витрат не відрізняються від розуму і вони змінюють динаміку ринку. Тому для інвесторів дуже важливо спостерігати, розуміти, слідкувати та намагатися передбачити це дивовижне явище.
Китайські туристи забирають розкішні товари в мільярди доларів. Куди б не їздили ці великі туристи, туристи розростаються, і тому прибуток від оренди зростає, приносячи користь орендодавцям. У цій статті я сконцентруюся на власності як такому. Не дивно, що масові витрати громадян КНР на заморські покупки поширюються і на власність, багато з яких купують під час відпочинку за кордоном.
СВЯТЛЕННЯ ПОЛУЧЕННЯ ДЛЯ ОЧАКОВОЇ НЕРУХОМОСТІ
Більше третини китайських HNWI вже купили нерухомість за кордоном, і 41% з них мають намір інвестувати в закордонну нерухомість протягом наступних трьох років - 66% планують інвестувати в житлові об'єкти, згідно з даними сайту Juwai. 10 кращих країн, про які найбільше довіряють китайські покупці на їхньому сайті - США, Австралія, Канада, Нова Зеландія, Великобританія, Таїланд, Іспанія, Німеччина, Японія та Франція. Насправді, шість із цих 10 країн потрапили до списку 10 найкращих місць відпочинку для багатих китайців за останні пару років.
Ніщо не нове у поведінці "купувати та купувати", яку ми всі відчуваємо часом. Однак ніщо не перетворює ринки нерухомості так, як це роблять китайські мандрівники, і вони вже є найбільш швидкозростаючим ринком туризму на нашій планеті.
Чайнатаун, Сінгапур
ГРОШУВАННЯ НА КИТАЙСЬКИЙ ТУРИЗМ
Бізнес у всьому світі зрозумів, що цінність китайських відпочиваючих надто вигідна, щоб ігнорувати. Бізнес у сфері гостинності, роздрібні торговці, навіть китайські розробники та корпоративні інвестори приєднуються до великої грошової хвилі за межами своєї країни, куди китайські глобуттротери стикаються на свята. Саме тут бізнес та інвестори прагнуть інвестувати, щоб скористатися безпрецедентним попитом на товари та послуги.
Китайські компанії купували курорти в Хоккайдо та магазини безмитної торгівлі в Токіо, в основному, щоб розмістити та заробляти на них власні відпочиваючі та покупці. Вони знають, що купувати найкраще. Просто анекдот, за останні кілька поїздок ми не змогли знайти приємного японського віскі в багатьох основних магазинах навколо Токіо, а також в магазинах безмитної торгівлі в аеропорту, всі розпродані китайським туристам!
Китайські громадяни також стали найбільшими іноземними покупцями будинків у США минулого року, коли вони купували американську нерухомість у мільярди доларів. У минулому році величезний приріст у купівлі житлової та комерційної нерухомості в Китаї призвів до їх загальної інвестиції в розмірі понад 110 мільярдів доларів, згідно з дослідженнями Азіатського товариства та Rosen Consulting Group. Самий розмір цієї суми допоміг ринку нерухомості відновитись після краху, який розпочався у 2006 році та спричинив економічну кризу 2008 року. Незважаючи на уповільнення темпів, зумовлене спробою Китаю придушити відплив капіталу, показник у другій половині цього десятиліття, ймовірно, вдвічі збільшиться до 218 млрд. Дол.
Дуже цікаво відзначити результати моїх досліджень та відкритих джерел - дивно, що в 2014 році Китай видав 16 мільйонів паспортів. Станом на 2012 рік близько 38 мільйонів громадян Китаю мали звичайні паспорти, що складало лише 2,9% від загальної кількості населення на той час. Якщо навіть загальна кількість власників паспортів збільшилася вдвічі за останні три з половиною роки, це означає, що зараз ми бачимо лише близько 6% китайського населення, яке подорожує поки що. Ми можемо лише уявити, як виглядатимуть ринки нерухомості, коли буде багато таких прибуткових туристів, які приїжджають на покупки за кордон.
Гавань Сіднея
ВСЕ АЗІЯ
Тепер давайте подивимось ближче до нашого будинку, що відбувається у транскордонній купівлі майна. Як я раніше правильно передбачив у цій публікації (що це журнал Palace у Сінгапурі) кілька місяців тому, на австралійському ринку потрапила більша частина надходжуваних грошей, викладених у їх власність. Це незважаючи на різні податки на нерухомість та обмеження на іноземних покупців, наприклад, заборона продавати іноземцям нерухомість. Більшість покупців - китайці.
Тим часом у Південно-Східній Азії китайські туристи обернулися навколо економіки Тайланду, ставши єдиним найбільшим джерелом зростання та надавши необхідний поштовх Таїланду, без якого він би занепав. Кількість китайських відвідувачів скоротилася більш ніж на 71% до минулого року до 7,9 мільйона. Це значна частина майже 30 мільйонів міжнародних туристів, які відвідують Таїланд. У мене ще недостатньо інформації про купівлю їхньої нерухомості в Таїланді, але вони дійсно займають 4-5-зіркові готелі там.
Однак, що бачимо, що більшість туристів з КНР все ще приїжджають групами, і це обмежує їхні можливості купувати нерухомість, як це роблять в США та Європі. Лише питання часу, коли більшість із них прийдуть самостійно і перетворять прилив на бажане курортне майно Королівства.
У нашому регіоні не лише китайці домінують на ринках нерухомості. У В'єтнамі послаблення законів про нерухомість та процвітаюча економіка надали впевненості в'єтнамській діаспорі направляти гроші в рекордному кількості, додаючи пари в сектор власності, який зараз зазнає чергового буму після виходу з депресії.Я також бачу іноземців, які рухаються, але загалом на ринку нерухомості В'єтнаму переважають заморські в'єтнамці. Я також зазначу, що багато будівель тривають у таких місцях, як HCMC.
Моя єдина надія - розробники не перероблять і разом із покупцями не створюватимуть ще одну бульбашку. Сінгапур та Гонконг перебувають у заході запроваджених ними урядами заходів по охолодженню, тому ринки житлових споруд загалом занепадають. Сінгапур залишається інвестицією для місцевих інвесторів та іноземних фондів, враховуючи його потрійний рейтинг А та статус "безпечного притулку".
Купівля діяльності на ринку інвестицій у нерухомість Сінгапуру готова до повернення. Поки що, я бачу в основному риболовців, які повертаються назад і шукають угод у вищому житловому приміщенні в Сінгапурі, що досить занижене порівняно з аналогічними об'єктами в Гонконзі, Лондоні та Манхеттені.
Магазин - це сегмент ринку в Сінгапурі, який залучає інвестиції. Це також було одним з моїх улюблених протягом багатьох років. Я люблю їх! Цінності магазинів, особливо в центральних районах, підскочили за останні три роки, посилившись через їх дефіцит та попит на кошти та іноземців. Деякі останні угоди іноземних інвесторів перевищили 2700 доларів за кв. Фут у розмірі валової площі. У ділових районах ціни зросли приблизно на 80% за останні 4 роки. Схоже, що більше іноземних фондів і приватні інвестори купують, оскільки місцеві жителі, як правило, більше дивляться на врожайність, і останнім часом врожайність дуже низька.
Іноді від 2-3%. Однак кошти та іноземці бачать велику цінність у цих дефіцитних коштовних каменях, оскільки вони наполегливо купують ці будинки, розраховуючи на збільшення капіталу. Після того, як магазини будуть добре відремонтовані, є хороший попит на лізинг, оскільки орендарі все ще вважають ці орендні кошти гідними в порівнянні з торговими центрами або офісними будівлями більш високого рівня. Я думаю, що з нетерпінням чекаємо, що більше покупців проявлятиме інтерес до цього сегменту нерухомості. Я також бачу більшу цінність у менш центральних місцях, які можуть обслуговувати офіси, а також F&B в таких місцях, як Kampong Glam.
Kampong Glam - один з "етнічних центрів" у відносно центральній частині міста. Його ціни зросли не так сильно, як куточки стегон у Китаї, наприклад, Club Street. Перебуваючи вздовж вулиці Вікторії та добре утвердженого екзотичного анклаву роздрібної торгівлі на Арабській вулиці, це перспективне місце для інвестицій у своєму портфоліо.
Олександр Каролик-Шлаен EMBA, економіст та інвестор нерухомості, є генеральним директором Panache Management - розкішний бренд та інвестиційні консультації з нерухомості
Ця стаття вперше була опублікована в журналі Palace.
